La edad de oro de las grandes naves industriales | Economía
Almacenes, plataformas de distribución, parques industriales … la huella logística continúa expandiéndose en las afueras de las grandes ciudades y, cada vez más, también dentro de ellas. El sector está experimentando un verdadero boom impulsado por el crecimiento del comercio electrónico a raíz de la pandemia. Toda compra realizada en Internet para recibirlo en casa implica poner en marcha una larga cadena. Desde supermercados hasta casas de moda y gigantes mundiales del comercio electrónico que venden todos los artículos imaginables, todos quieren satisfacer al cliente lo más rápido posible. Y eso implica tener espacios bien acondicionados para ello.
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En un sentido amplio, la logística es un sector en el que participan empresas muy diversas. Las más conocidas son las marcas cuyos sitios web y aplicaciones se compran. También algunas empresas de paquetería que en ocasiones se encargan de entregar la compra. Pero en la base de todo esto está la llamada inmunologística, el sector inmobiliario dedicado a la logística. Es definitivo, los dueños de los miles de almacenes y espacios que son necesarios para distribuir mercadería.
En ocasiones toda la cadena pertenece al propio comerciante: en España se considera que la mayor instalación son los 500.000 metros cuadrados de naves conectadas que El Corte Inglés tiene en Valdemoro (Madrid). Es el equivalente a 50 campos de fútbol y representa algo menos de la mitad de los 1,2 millones de metros cuadrados dedicados a la logística del gigante comercial español, con planes para crear una división comercial específica.
Pero la tendencia es que la propiedad de estos espacios recaiga en empresas especializadas y los comercios los alquilan. “Es cada vez más difícil para las marcas establecerse rápidamente o crecer directamente en canales de consumo a gran escala sin la ayuda de un proveedor de logística”, dice Rui Marques, CEO de GXO en España y Portugal. Su empresa busca capitalizar esta necesidad del mercado tras nacer como spin-off de la multinacional de transporte XPO. GXO tocó el timbre de Wall Street el 2 de agosto como la firma más grande del mundo dedicada exclusivamente a contratos de logística.
Cifras récord
Immology se caracteriza por empresas de capital global que atraen a una variedad de inversores. Según datos de la consultora CBRE, en el primer semestre del año se contrataron en España 1,33 millones de metros cuadrados de logística. No solo es más del doble que en el primer semestre del año pasado, fuertemente lastrado por la llegada de la pandemia, sino una cifra récord. Desde el punto de vista inversor, los 1.395 millones de euros que atrajo el sector (un 169% más que en el primer semestre del año pasado) es la segunda cifra más alta de la serie histórica para CBRE, que cree que a finales de año España podría batir su récord. Un informe publicado por otra consultora, Savills Aguirre Newman, indicó que la empresa española de logística triplicó la inversión media de los últimos cinco años en el primer semestre del año. Es el segundo país de Europa donde más crece el sector.
Ni oficinas, ni edificios de viviendas, ni locales comerciales… nada ha atraído tanto capital inversor al sector inmobiliario en la primera mitad del año como el sector logístico. Aunque la cifra está muy condicionada por la megaoperación de Bankinter Investment, la división de banca de inversión de la entidad española, que se realizará a través de la plataforma Montepino: 22 activos y 13 proyectos por los que pagó alrededor de 900 millones, según fuentes del mercado. Es una señal de que este segmento tiene un interés creciente; y en la causa hay bastante coincidencia. «Desde 2014 empezó a estar en el foco de inversores y clientes y luego ha ido aumentando. Con la pandemia, el comercio electrónico lo ha relanzado más, tenemos un boom total ”, resume Alberto Larrazábal, director de Industrial & Logística de CBRE España.
Con la compra de más de un millón de metros cuadrados, Bankinter Entra en el Olimpo de los grandes terratenientes logísticos de España. En niveles similares se encuentran Merlin, la mayor Socimi (cotizada en bolsa de inversión inmobiliaria) en la Bolsa de Valores española, o Logicor, a través de la cual el fondo soberano chino CIC cuenta con una amplia cartera de inmuebles en toda Europa. También el nuevo GXO.
En todos ellos, Prologis parece haber sacado una ligera ventaja, que afirma tener 1,2 millones de metros cuadrados ya desarrollados. Los accionistas de referencia de la firma estadounidense son dos de los mayores administradores de fondos del mundo, The Vanguard Group y BlackRock. Su gerente en España es Cristian Oller, con rango de vicepresidente, que ve margen de crecimiento: “Los pedidos en línea requieren más de tres veces el espacio logístico que las tiendas físicas ”, señala,“ en la empresa creemos que este nuevo patrón de demanda debe generar la necesidad de unos 11,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico para el 2025, contando solo EE. UU. y Europa ”.
Nuevos desarrollos
Según CBRE, Madrid y Barcelona, los dos grandes focos con 12 millones y 6 millones de metros cuadrados, respectivamente, sumarán 850.000 metros cuadrados entre este año y el próximo. A esto se suman otras plazas que muestran mucho dinamismo como Valencia o Zaragoza. En Bilbao o Málaga hay interés, pero la escasez de suelo frena el desarrollo. La automatización, en los almacenes donde los metros cúbicos cuentan cada vez más que los metros cuadrados, y la sostenibilidad son las grandes tendencias del sector. Éste último une dos desafíos clásicos como la última milla (entrega dentro de ciudades) y logística inversa (devoluciones de artículos que el cliente no desea).
La pandemia ha alterado la forma en que la gente compra, pero nadie cree que el comercio electrónico haya alcanzado su punto máximo en España, por debajo de la media de la eurozona. El cambio de hábitos supone también una transformación del paisaje. Francisco Rodríguez, concejal de Ordenación del Territorio de Illescas (Toledo), reconoce que «la foto ha cambiado de 2015 a esta parte». Este municipio de 30.000 habitantes a media hora de Madrid es uno de los grandes enclaves logísticos de España junto con el Corredor del Henares (básicamente el trazado de la A-2 entre las provincias de Madrid y Guadalajara) y el eje que forma el puerto y el aeropuerto de Barcelona.
La ciudad de Toledo no tiene la ventaja de tener un aeropuerto al lado como otros centros logísticos. Pero tiene una buena conexión con las carreteras que unen la capital con el sur de España y algo que no tenían otras ciudades: en 2010 elaboró un plan urbanístico que priorizaba grandes lotes de suelo industrial. “Todos decían que estábamos locos porque estábamos desarrollando suelo en planificación en medio de la crisis, pero cuando se necesitaban grandes parcelas, el que estaba por delante era Illescas”, afirma Rodríguez. Barco a barco, el municipio ha ido superando una Gran Recesión que devastó su industria, tradicionalmente basada en las fábricas de ladrillos y muebles, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Un recuerdo cercano que ahora quiere espantar. «Creemos que la logística ha llegado para quedarse: no es una flor de un día, es un modelo de futuro y el futuro pasa por aquí», concluye el portavoz municipal.