El financiamiento alternativo a la banca gana espacio entre los promotores | Compañías

El endurecimiento de las condiciones bancarias para otorgar el llamado crédito promotor, que financia las obras de construcción de viviendas, está abriendo una brecha para el financiamiento alternativo de los fondos de deuda para desempeñar este papel, que son más flexibles pero más costosos. los créditos, destinados principalmente a empresas más pequeñas. En los últimos 12 meses se han firmado operaciones por alrededor de 400 millones de euros para promotores, según datos facilitados por la consultora inmobiliaria CBRE.

Si bien inicialmente la aparición de estos fondos se vio como una alternativa fundamentalmente para aquellos proyectos o empresas que no obtienen financiación bancaria tradicional, lo cierto es que las grandes empresas del sector también han comenzado a utilizarlo dentro de su mix de deuda. El listado Casas Aedas cerró a finales de julio un acuerdo por 112 millones con Incus Capital para la construcción de proyectos llave en mano en residencial en alquiler.

Recientemente, Promored (del grupo Redpiso) ha acordado una cesión de 19 millones Xenia Capital para financiar la construcción de un proyecto residencial mixto y otros usos. En junio, Avintia Inmobiliaria también obtuvo financiación de la firma española Fortaleza para urbanización a pie de la estación de esquí de Baqueira.

Entre los fondos que están operando en financiamiento alternativo, firmas como Ibero Capital, Frux o una división específica del grupo Engel y Volkers. Asimismo, grandes gestoras inmobiliarias se han posicionado, abiertas a otorgar este tipo de financiación, como Cerbero, que lanzó un fondo europeo específico para financiar promotores.

Menor peso

Miguel Martinez, Director de Finanzas corporativas de la firma consultora Colliers, explica que la financiación alternativa para promotores aún no es un mercado consolidado en España pero que está creciendo por diversos motivos, entre los que destaca la reducción del número de bancos tras la reestructuración, por lo que se reduce la oferta de préstamos y también por la endurecimiento de las condiciones de financiación tras la pandemia. «España actualmente solo representa el 1,5% de la financiación alternativa en Europa», afirma. Aunque no existen datos oficiales, el empleador Chupar Estima que en un año normal, el crédito promotor puede llegar a los 10.000 millones, por lo que el financiamiento alternativo aún tiene una gran oportunidad de crecer.

«Hay una brecha muy grande para el financiamiento alternativo», coincide. Rory Buchanan, CEO Xenia Capital, una de las gestoras más activas en este campo, con una financiación concedida superior a los 75 millones. Buchanan sostiene que estas entidades están otorgando este tipo de crédito a todo tipo de promotores, no solo a los que los bancos no financian. Ofrecemos un servicio diferente, más rápido, con mejores condiciones de apalancamiento y con más flexibilidad ”, señala.

De esta forma, este tipo de fondos son más permisivos a la hora de otorgar un préstamo en cuanto a niveles de preventa de viviendas en una promoción, que los bancos han endurecido hasta en torno al 80% de los pisos prevendidos antes de otorgar el préstamo y que según a Buchanan en su caso se puede reducir al 20%. «Desbloqueamos obstáculos para el promotor, ya que el banco no financia la compra de terrenos y nosotros sí ”, dice. También cree que el crecimiento de este nuevo financiamiento es saludable para un sector en desarrollo que necesita crecer para atender la demanda existente de viviendas y, de igual forma, podría ser bueno para el propio sector bancario ya que traerá más negocios, por ejemplo en hipotecas.

Más caro

“La buena noticia es que ha surgido un financiamiento alternativo al financiamiento bancario para los proyectos de los promotores, la mala noticia es que sigue siendo caro”, dice el gerente de Colliers.

De hecho, si el crédito del desarrollador por la construcción puede tener un costo de entre el 2% y el 3%, la alternativa puede dispararse. El responsable de Colliers apunta que para proyectos en Madrid en zona prime estos fondos bajan su oferta del 5% -6%, ”desde que han entrado jugadores con bajo costo de capital ”, pero en ubicaciones secundarias están arriba del 10%.

Obviamente, este mayor costo de la deuda agrega riesgo a los proyectos y reduce la rentabilidad para los promotores. Normalmente, estas empresas calculan que su margen en la promoción está por encima del 20%, por lo que el uso de esta deuda puede robar varios puntos más de esa rentabilidad. Buchanan de Xenia Capital explica que la financiación alternativa es obviamente más cara debido a la riesgo mayor, ya que financian terrenos, proyectos sin licencia y con menor preventa, pero que pueden ofrecer costos de entre el 7% y el 8%.

De esta manera, estos fondos dan otra opción de financiamiento al sistema bancario tradicional, que se suma a instrumentos como los bonos corporativos y pagarés -utilizados por grandes empresas- y los nuevos crowdlending. Tampoco se puede ignorar que algunos de los grandes fondos que han entrado en el capital de los promotores están, a su vez, actuando como financiadores con préstamos a sus promotores.