Berlín vota para expropiar a los especuladores inmobiliarios | Economía

Los berlineses tienen mucho que decidir el próximo 26 de septiembre, fecha de telecciones generales importantes de la que surgirá la sucesora de Angela Merkel. Votarán por los miembros del Bundestag, el próximo alcalde de Berlín, los representantes de los 12 distritos de la capital alemana y todavía encontrarán una cuarta papeleta, la de un referéndum que tiene las mayores inmobiliarias del país en suspenso: ¿quieres que el gobierno de Berlín expropie 240.000 viviendas a grandes propietarios? La pregunta es explosiva y sus consecuencias pueden serlo también para quien gane las elecciones. Aunque la consulta no es vinculante, forzará un acalorado debate político sobre el aumento de las rentas y la rampante especulación que sufre el mercado inmobiliario.

Si Alemania es un país de inquilinos -más de la mitad de la población vive en alquiler, el segundo porcentaje más alto de la OCDE-, su capital probablemente sea un récord: más del 85% de los berlineses no son propietarios del piso en el que viven. En los últimos cinco años, los precios han subido un 43% y para los residentes de ingresos medios y bajos cada vez es más difícil vivir en los distritos centrales. Los inquilinos acusan a las grandes empresas inmobiliarias -la iniciativa solo afecta a las que tienen más de 3.000 pisos- de lucrar generosamente al aumentar los alquileres y reducir el mantenimiento de sus propiedades.

Ingrid Hoffmann ha sufrido la gestión de una de estas empresas durante años. Se mudó a uno de los típicos edificios prefabricados de Berlín Oriental hace 20 años. En ese momento pertenecía a GSW, una empresa pública que acababa de reformarlo. Invirtió en mejorar los pisos, contrató personal de mantenimiento y cobró rentas razonables en vecindarios que ahora son muy valorados. Pero en 2004 la empresa quebró. De esos años es la famosa frase del entonces alcalde que calificó a Berlín de «pobre pero sexy». La ciudad, ahogada en deudas, no vio otra solución que vender viviendas públicas. Los 65.000 de GSW fueron comprados por Deutsche Wohnen, un gigante inmobiliario que casi duplicó su cartera de pisos de la noche a la mañana. Hoy cuenta con más de 100.000 en la capital alemana. Uno de ellos es el de Hoffmann, y por eso pide utilizar un nombre falso en este informe.

“Una de las primeras cosas que hizo el nuevo propietario fue duplicar los costos de comunidad y calefacción”, explica el jubilado de 71 años. Al mismo tiempo, redujo los servicios. La empresa eliminó, por ejemplo, la figura del Hausmeister, un conserje o portero que se encargaba de las pequeñas reparaciones en cada edificio. Luego vinieron los aumentos de alquiler y la pensión de 1.200 euros de Hoffmann comenzó a quedarse corta. “Después de pagar el alquiler y los gastos, no me quedaba mucho para vivir. Fue muy justo y no quería tirar mis ahorros ”, recuerda. Entonces buscó uno de los trabajos de pocas horas, conocido como minijobs, que han proliferado en los últimos años, tanto entre los jóvenes como entre los jubilados que buscan mejorar sus ingresos. Uno de esos trabajos, que representa 450 euros al mes, era repartir comida en bicicleta – «era eléctrica», dice – para una conocida empresa de reparto a domicilio durante un invierno cuando tenía 69 años.

Hoffmann ha estado muy involucrado en la iniciativa ‘Expropiar a Deutsche Wohnen y compañía’, nacida en 2018 y que ha recogido las firmas necesarias para celebrar el referéndum (deben ser al menos el 7% del electorado, según la ley de Berlín). No quiere hacer previsiones, pero las encuestas indican que casi la mitad de los habitantes de la ciudad están a favor de devolver las casas a la gestión pública.

La base legal para la consulta es el artículo 15 de la Ley Fundamental alemana, que dice: “Para fines de socialización, la tierra, los recursos naturales y los medios de producción pueden ser colocados bajo un régimen de propiedad colectiva. […] por una ley que fija la forma y el monto de la indemnización ”. Un artículo que nunca se ha utilizado desde la aprobación de este texto legal en 1949.

Berlín tendría que pagar un precio «justo» a los grupos inmobiliarios, algo que los críticos de la medida plantean como uno de los mayores problemas. La ciudad todavía está endeudada. «Las expropiaciones masivas no crean un solo apartamento nuevo y no reducen el alquiler, pero cuestan miles de millones a los contribuyentes», dijo el candidato conservador a la alcaldía, Kai Wegner. Los socialdemócratas tampoco apoyan el sí en el referéndum: dicen que sería el último recurso. Los Verdes mantienen una posición ambigua y sólo Die Linke, el partido de la izquierda de los socialdemócratas, está a favor. La iniciativa ha recuperado una palabra, expropiación, que se creía olvidada desde el fin del régimen comunista. Los empresarios hablan de «populismo» y violación de la propiedad privada.

«El dinero no tiene que provenir del presupuesto de Berlín», dice Reiner Wild, portavoz de la Asociación de Inquilinos. La ciudad crearía una entidad de derecho público que solicitaría financiamiento a los bancos con el valor de los terrenos y pisos como garantía y también contaría con los ingresos mensuales de los alquileres. Se manejan muchas cifras sobre lo que costaría la expropiación: el Gobierno de Berlín ha calculado 36.000 millones de euros; activistas, entre 8.000 y 11.000 millones, y un estudio reciente de dos científicos habla de un rango de entre 14.500 y 22.800 millones.

“No queremos ser como Londres o París en 10 años. El momento de actuar es ahora ”, dice Hoffmann, quien prevé severos enfrentamientos políticos en el nuevo gobierno que sale de las urnas el 26 de septiembre. La vivienda asequible es uno de los temas de la campaña nacional. Las protestas han dirigido la atención hacia la combativa capital alemana, pero otras ciudades, como Múnich o Hamburgo, sufren aún más la especulación inmobiliaria. «Tenemos que asegurarnos de que los berlineses puedan seguir viviendo en Berlín, de que nadie tenga que salir de la ciudad porque no puede pagar el alquiler».

Un intento fallido de controlar los precios

La presión social exigiendo viviendas asequibles en Berlín obligó a los políticos berlineses a actuar en 2019. El Gobierno de Coalición de Socialdemócratas (SPD), Verdes y Die Linke aprobaron topes de precios de alquiler (según el año de construcción y las reformas de la propiedad) y su congelación por cinco años. El pasado mes de abril el Tribunal Constitucional alemán derogó la ley considerando que el Parlamento regional no era competente para regular la renta por ley. Berlín tiene un grave problema de suministro, explica Wild. “Uno de los motivos de la alta demanda es la inmigración masiva de más de 200.000 personas entre 2015 y 2019, período en el que solo se construyeron 63.000 viviendas, la mayoría de ellas caras. Hay escasez de terrenos listos para construir, los precios de los terrenos son extremadamente altos, existe retención especulativa de parcelas y falta de capacidad en el sector de la construcción y las autoridades. Los nuevos desarrollos necesitan vías de transporte, una conexión con tranvía o metro, y eso lleva tiempo ”, apunta.